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【資訊】上(shàng)市(shì)房(fá→←δ<ng)企融資渠道(dào)收窄基金(jīn)集體(t₩©εǐ)逃離(lí)地(dì)産股

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【資訊】上(shàng)市(shì)房(fáng)企融資渠道(d↕€βào)收窄基金(jīn)集體(tǐ)逃離(lí)地(dì)産股

分(fēn)類：洽承知(zhī)聲
作(zuò)者：
來(lái)源：
發布時(shí)間(jiān)：2016-11-04 11:09
訪問(wèn)量：

【概要(yào)描述】随著(zhe)監管層的(de)連續出手，地(d∞≈★$ì)産行(xíng)業(yè)或将迎來(lái ®)重要(yào)“變盤點”。　　近(jìn)期，滬深交易所先後發布《關于試行(xíng)房&≥♣(fáng)地(dì)産、産能(néng)過剩行(xíng)業(yè)公司債券分(fē↓πn)類監管的(de)函》，在采用(yònγλ g)“基礎範圍+綜合指标評價”分(fēn)類監管的(de)同→ ←∑時(shí)，還(hái)規定房(fán¶φ‍g)企應合理(lǐ)确定募集資金(jīn)規模、明(míng§Ω)确資金(jīn)用(yòng)途及存續期披露安排，通©‌∏≠(tōng)過公司債募集的(de)資金(j♠∑ &īn)不(bù)得(de)用(yòng)于購" ₹(gòu)置土(tǔ)地(dì)。　　“房(fáng)企融資主要(yào)包括通(tōng)過銀(¶&yín)行(xíng)、股權和(hé)債券等渠道(dào)的(de)直接融資，以及↕↔©通(tōng)過基金(jīn)、信托發行(xíng)産品所獲得(de) →的(de)間(jiān)接融資”，西(xī)南(nán)某大(dà)

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【資訊】上(shàng)市(shì)房(fáng)企融資渠道(dào)收€±窄基金(jīn)集體(tǐ)逃離(lí)地(dì)‍¶↕↓産股

【概要(yào)描述】随著(zhe)監管層的(de)連續出手，地(dì)産行(xíng)業(yè)或将迎來(lái)©↑★£重要(yào)“變盤點”。　　近(jìn)期，滬深交易所先後發布《關于試行(xíng)房(fáφ∑<₩ng)地(dì)産、産能(néng)過剩行(xíng)業(yè)公司債券分( ∑∑fēn)類監管的(de)函》，在采用(yòng)“基礎範圍+綜合指标評價”分(f↔®‍©ēn)類監管的(de)同時(shí)，還(hái)規定房(fáng)企應合理(lǐ)确定募集資金(♠δ≥✔jīn)規模、明(míng)确資金(jīn)用(yòng)途及存續期披露安排，通(tōng$)過公司債募集的(de)資金(jīn)不(bù$₽)得(de)用(yòng)于購(gòu)置土(tǔ)地(dì)。　　“→★房(fáng)企融資主要(yào)包括通(tōng)過銀(yín)行(xíng)、股權和(hé)債"☆σβ券等渠道(dào)的(de)直接融資，以及通(tōng)過基金(jīn)、∏♦βα信托發行(xíng)産品所獲得(de)的(de)間(jiān)接融Ω®δ資”，西(xī)南(nán)某大(dà)

分(fēn)類：洽承知(zhī)聲
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發布時(shí)間(jiān)：2016-11-04 11:09
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詳情

　　随著(zhe)監管層的(de)連續出手，地(dì)産§>¥↔行(xíng)業(yè)或将迎來(lái)$®重要(yào)“變盤點”。

　　近(jìn)期，滬深交易所先後發布《關于試行(xíng)房(fáng)地(dì)産、産能(>♣néng)過剩行(xíng)業(yè)公司債券分<∞(fēn)類監管的(de)函》，在采用(yòng)“基礎範圍+綜合指标評價”≥×‌分(fēn)類監管的(de)同時(shí)，還(hái)規定房(fáng)企應合理(l↑ λǐ)确定募集資金(jīn)規模、明(míng)确資金(jīn)用(yòng)途及存續期披露安排，通$σ‌(tōng)過公司債募集的(de)資金(jīn)不(bù)得(d∑∞↓>e)用(yòng)于購(gòu)置土(tǔ)地(dì)。

　　“房(fáng)企融資主要(yào)包括通(tōγ ng)過銀(yín)行(xíng)、股權和(hé)債券等渠道(dào)的(de)直接融資∑×♥α，以及通(tōng)過基金(jīn)、信托發行(xíng)産品所獲得(≠✔de)的(de)間(jiān)接融資”，西(xī)南(nán)某大(dà)型房(fánΩ♥g)企相(xiàng)關負責人(rén)介±€↕←紹稱，目前來(lái)看(kàn)，除了(le↑‍∑β)直接融資有(yǒu)所收緊外(wài)，對(duì)間(ji♠₽ ān)接融資的(de)監管也(yě)明(míng)顯增強。

　　據wind數(shù)據統計(jì)，≈'λπ截至10月(yuè)31日(rì)，今年(nián)公司©¥±→債發行(xíng)額為(wèi)24869.71億元‍↕&φ。其中，房(fáng)企公司債發行(xíng)額為(wèi)7877.24億元，而去(q"←↕>ù)年(nián)同期的(de)發行(xíng)額則為(wèi)2956.18億元。

　　不(bù)難看(kàn)出，今年(nián♦§α)房(fáng)企的(de)債券融資規模大(dà)幅攀升，而随著(zhe∞γδ)對(duì)房(fáng)企融資的(de)監管力度增強♥<→，未來(lái)其融資能(néng)力是(≤λ₹&shì)否會(huì)受到(dào)較大(±↕≈®dà)沖擊？

　　“不(bù)是(shì)不(bù)讓房(fáng≈‍÷)企發債，而是(shì)加強對(duì)募集資₽‌λ金(jīn)使用(yòng)環節的(de)監督。相(xiàng♥"≈♣)比之下(xià)，近(jìn)期一(yī)系列政策的(de)重點是(shì)為(wèi)了(le>π)防止資金(jīn)流入到(dào)土(tǔ)地($'★↓dì)市(shì)場(chǎng)，而房(fáng)企普遍存在抵押土(tǔ)地(dì)再貸款的≥∞(de)情況，所以本質上(shàng)是(shì)降低(dī)房(±φfáng)企杠杆”，克而瑞研究中心分(fēn)析師(shī&)房(fáng)玲告訴記者。

　　融資渠道(dào)受壓

　　實際上(shàng)，近(jìn)期滬深交易所加強公司債監δ♣管，更像是(shì)對(duì)前期房(fán₽♣∞✘g)地(dì)産調控政策的(de)延續。

　　今年(nián)國(guó)慶期間(jiān)，蘇州、鄭州等‌±$20多(duō)個(gè)主要(yào)城(chéng)市₹σ (shì)先後發布房(fáng)地(dì)産限貸限購(gòu)等調控政δ€¶£策。随後，銀(yín)監部門(mén)亦加強了(₹α♥ le)銀(yín)行(xíng)資金(jīn)進入地♥•£(dì)産領域的(de)監管力度。

　　“至少(shǎo)從(cóng)對(duì)外(wài)披露的(de)情況來(lái)看♥∞(kàn)，公司債占房(fáng)企融資比重加大(dà)，在加強對(duì)公♦δ司債監管後，少(shǎo)數(shù)公司可(♦λφkě)能(néng)面臨斷血風(fēng)險”，前述房(fáng)企人(ré↑★n)士表示，不(bù)過大(dà)型房(fáng)企融資渠道→♥(dào)豐富，剔除公司債的(de)渠道(dào)外(wài)，還(hái) ¶可(kě)以通(tōng)過間(jiān)接融資持 ★續獲得(de)資金(jīn)。

　　他(tā)指出，目前監管層對(duì)房(÷÷∑ fáng)企融資屬于“一(yī)事(shì)一(yī)議(yì)”，符合标準的(de)房(fán↓¥g)企融資影(yǐng)響有(yǒu)限，隻是(shì)速度可(γδkě)能(néng)會(huì)有(yǒu)所降低(dī)，“馬太效應下(¥>∑≈xià)，好(hǎo)的(de)會(huì)越來(lái)越好(hǎo)，差的δ♥(de)會(huì)越來(lái)越差。”

　　此外(wài)，大(dà)型房(fáng)企與建築單位的(de)合作(zuò)方式也(yě)₹÷↑γ更為(wèi)靈活，如(rú)事(shì)先不(bù)預付工(gōng♠Ω)程款，直到(dào)工(gōng)程完工(gōng)後，一(yī)次性支付工(gōng)¶←₩程款和(hé)資金(jīn)利息。通(tōng)過這(zhè)種方式，建築單位不(bù)僅獲得(¥‍de)了(le)訂單，同時(shí)資金(jīn)利息也(yě)要(yà≥×∑o)高(gāo)于建築利潤，而對(duì)于房(fáng) ↔企來(lái)說(shuō)，則相(xiàng)當于獲得(de)♥ ≠¶了(le)建築單位的(de)“變相(xiàng)融資”。

　　需要(yào)指出的(de)是(shì)，由于今年(nián)δ<←公司債規模迅速增加，目前房(fáng)企負債總額相(xiàng)應出現(xiàn)大(dà)λ★幅上(shàng)升。

　　據統計(jì)，截至三季度，按照(zhào)申萬劃分(fēn)±•的(de)126家(jiā)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業σ≠₽(yè)，合計(jì)負債4.54萬億元，較去(qù)年(nián)同期增長(cháng)23.€σ§8%。

　　“從(cóng)各家(jiā)房(fáng)企提出的(de)控制π™✘↑(zhì)目标來(lái)看(kàn)，負債率維持在60%至70%相(xiàng)對(duì&☆)比較合理(lǐ)，但(dàn)是(shì)一(yī)些(xi$↔↔ē)融資能(néng)力較強的(de)房(fáng)企往往會∞σφ☆(huì)超出這(zhè)一(yī)區(qū)間(jiān)”，房(fáng)玲告訴記Ω‌§者。

　　數(shù)據顯示，截至9月(yuè§§)底，作(zuò)為(wèi)樣本的(de)126家(jiā)房(fáng)企中，有≤'"(yǒu)34家(jiā)公司負債率超過80%。其中&®∏，萬科(kē)A（000002.SZ）、綠(lǜ)¶•地(dì)控股（600606.SH）和(hé)華夏幸福（600340.γ→αεSH）負債率為(wèi)81.01%、8←δ8.79%和(hé)84.98%，環比出現(xiàn)小(xφγ★φiǎo)幅增長(cháng)。

　　“短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，可(kě)以比較一(yī)年(nián)↑γπ←內(nèi)到(dào)期債務與公司現(xiàn)金(jīn)，來(lái)©≥衡量房(fáng)企的(de)償還(hái)能(néng)力，長(cháng)期β¥則要(yào)看(kàn)企業(yè)融資能(nén™↑☆€g)力的(de)強弱”，房(fáng)玲指出。

　　若從(cóng)上(shàng)述角度來(lái)看(kànγ$★)，目前大(dà)型房(fáng)企償債風(fēng)險總‍σ‍ 體(tǐ)可(kě)控。如(rú)保利地(dì)産（600048.SH）一(yī)年∑≠≥(nián)內(nèi)到(dào)期的(de)長(cháng)期 ™≈→債務為(wèi)110.8億元，而公司期末現(xiàn>✔)金(jīn)及現(xiàn)金(jīn)等價餘額則高(gāo) β達490億元。

　　相(xiàng)比之下(xià)，部分(fēn)中型房(fáng)企資金(jīn)壓力更加明 ₽₽(míng)顯。

　　據統計(jì)，雲南(nán)城(chéng)投（6002‍★φ39.SH）、嘉凱城(chéng)（000918.SZ≈€ε）和(hé)中航地(dì)産（000043.SZ）等11家(jiā)房(fáng)企↕♠，現(xiàn)金(jīn)餘額不(bù)足以覆蓋一(yī)年(nián)期債務，©σ部分(fēn)公司差額更是(shì)接近(jì‍>★n)百億。

　　不(bù)過，這(zhè)類公司也(• yě)在謀求自(zì)救，如(rú)嘉凱城(chéng¶')已迎來(lái)恒大(dà)地(dì)産入主，而中航地(dì)産則選擇了(lπ☆e)向保利地(dì)産出售房(fáng)産業(yè)¥♦π務。

　　基金(jīn)持股創新低(dī)

　　“未來(lái)地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)趨勢，将'<§會(huì)以兼并重組為(wèi)主，行(xíng)業(®←yè)集中度會(huì)越來(lái)越高(gāo)”，§Ω₹成都(dōu)一(yī)位私募投資總監評價道(dào)，不•'‌(bù)過考慮到(dào)近(jìn)期國(gu↔≥↔ó)內(nèi)對(duì)地(dì)産的(de♦±÷™)調控力度來(lái)看(kàn)，監管層亦不(bù)願看(kàn)到(dào≈ ♣)房(fáng)價出現(xiàn)過快(ku☆☆ài)上(shàng)漲，“三季度做(zuλ ✔ò)完這(zhè)波行(xíng)情後，至少(shǎo)現(xiàn)階段不(bù)會(huì)✘✔•再碰地(dì)産股了(le)”。

　　上(shàng)述私募人(rén)士的(de)觀點不(bù)無道₹&(dào)理(lǐ)，随著(zhe)三季度樓市(shì)的(de)火(huǒ)爆£♦≠與地(dì)産股的(de)崛起，買方機(jī)構亦開(kā™¶σ₽i)始選擇套現(xiàn)離(lí)場(chǎng)。

　　據統計(jì)，今年(nián)二季度，φ®基金(jīn)持有(yǒu)123隻地(d¥©"ì)産股，合計(jì)持股數(shù)量46.83億股。到(dào)今年(nián)三季度時π (shí)，基金(jīn)持有(yǒu)的(d‌ ™e)地(dì)産股已下(xià)降至92隻，合計(jì)持股數(s≤hù)量相(xiàng)應下(xià)降至25.1億股。

　　21世紀經濟報(bào)道(dào)記者對(duì)比數(shù)據發現(x±→iàn)，2009年(nián)中報(bào)、2012年(n→£×ián)中報(bào)時(shí)，基金(jīn)持有(yǒu)的(de)π<'地(dì)産股創下(xià)曆史新高(gāo)，分(fēn)别達到(dào)129.6億股和☆‍(hé)141.6億股。

　　需要(yào)指出的(de)是(shì)，2009年(nián)、2012年(ni∞λán)國(guó)內(nèi)樓市(shì)均曾出現(™φxiàn)集體(tǐ)反彈，彼時(shí)基金(jīn)經理(lǐ)亦成功捕獲了(le)樓市(s♣ Ω∑hì)上(shàng)漲機(jī)會(huì)。而其持股數(shù<♠β)量的(de)變化(huà)，一(yī)定程度也(yě)代表了(le)未來(lái‍♣£)地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)走勢。

　　不(bù)過從(cóng)目前基金(jīn)持有(yǒu)的(de)地(dì)産股∞ 總數(shù)來(lái)看(kàn)，已然下(xià)降至≥Ω€β曆史低(dī)位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低( dī)于2007年(nián)至2014年(nián)的(de)←↓倉位水(shuǐ)平。

　　“雖然目前市(shì)場(chǎng)都(dōu)在看(kàn)∏ ∏國(guó)家(jiā)隊的(de)行(xíng)動，公募基金(jīn)很(hě ∞$n)難起到(dào)主導作(zuò)用(yòng)，但(dàn)是(sh •ì)考慮到(dào)其往往跟随國(guó)家(jiā)隊操作(z∏→→βuò)，同時(shí)對(duì)行(xíng)業(yè)變動把≤Ω握較為(wèi)敏感，本身(shēn)又(yòu)具備γ$≠>一(yī)部分(fēn)追漲殺跌的(de)特點，所以其持股變動情況仍具備一(Ωyī)定參考意義”，前述私募人(rén)士表示。

　　具體(tǐ)到(dào)公司來(lái≤≠ε€)看(kàn)，大(dà)型房(fáng)企均遭到(dà•♠o)了(le)不(bù)同程度的(de)減持，而部分(fēn)小(xiǎo)型房(fáng)企則λ≈被基金(jīn)選擇了(le)清倉。

　　以股權争奪的(de)焦點萬科(kē)A為(wèi)例，基金(jīn)三季度減持1.68億股，♣©券商小(xiǎo)幅減持3548萬股。此外(wài)，保利地(dì)産（600048.SH）、華僑₹$城(chéng)A（000069.SZ）和(hé)招商蛇口（001÷✘979.SZ）等大(dà)型房(fáng)☆♣企均遭到(dào)了(le)較大(dà)幅度減持。

　　此外(wài)，天房(fáng)發展（600322.SH）、浙江廣廈（600052.SHφ→）、天津松江（600225.SH）等30隻地(♠'dì)産股被基金(jīn)清倉處理(lǐ)。↔€‍

　　以天房(fáng)發展為(wèi)例，今年(nián)二季度時(shí)有(σσ"∏yǒu)14家(jiā)基金(jīn)合計(jì)持有(y‍ ↕↓ǒu)公司2347萬股，到(dào)三季度時$× (shí)上(shàng)述基金(jīn)已全部撤離(lí)。

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