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【現(xiàn)狀】40餘房(fáng)企欠繳近(jìn)4萬億土(tǔ)∑↑☆‌地(dì)增值稅兩地(dì)掀“清繳風(fēng)暴”

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【現(xiàn)狀】40餘房(fáng)企欠繳近(jìn)4↑ •>萬億土(tǔ)地(dì)增值稅兩地(dì)掀“清繳風(fēng)暴”

分(fēn)類：洽承知(zhī)聲
作(zuò)者：
來(lái)源：
發布時(shí)間(jiān)：2014-07-08 11:15
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【概要(yào)描述】去(qù)年(nián)，央視(shì)報(bào)道(dào)稱✘→萬科(kē)、華遠(yuǎn)等40餘家(jiā)房(fáng)企8年(n☆♦∏$ián)欠繳土(tǔ)地(dì)增值稅超3.8萬億元，這(zhè)在當時(shí)引發了(le€♣✔&)社會(huì)熱(rè)議(yì)。目前，>¶δ土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)清繳工(g≥≈‌ōng)作(zuò)也(yě)被各地(dì)放(fàng)上(↑π↕¶shàng)議(yì)事(shì)日(rì)程，下(xià)半↕©←年(nián)房(fáng)地(dì)産市→☆↓(shì)場(chǎng)或掀起土(tǔ)地(dì)增值稅“清繳風(fēng®¶↕γ)暴”。　　近(jìn)日(rì)，《每日(rì)經濟新聞》記者β↕£了(le)解到(dào)，廣東(dōng)省≠π£®地(dì)稅局制(zhì)定出台了(le)《廣東(dōn £λg)省地(dì)方稅務局土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)管理(lǐ€Ω‍λ)規程》（以下(xià)簡稱《規程》），就(jiù)清算(suà§±n)省內(nèi)房(fáng)企的(de)土(tǔ)≈←地(dì)增值稅提出詳細要(yào)求，文(wén)件(jiàn→↓)已于7月(yuè)1日(rì)正式實施。同時&π(shí)，廈門(mén)修訂版的(de)

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【現(xiàn)狀】40餘房(fáng)企欠繳近(jìn☆")4萬億土(tǔ)地(dì)增值稅兩地(dì)掀“清‍φ €繳風(fēng)暴”

【概要(yào)描述】去(qù)年(nián)，央視(shì)報(bào)道(dào)稱©↔≥萬科(kē)、華遠(yuǎn)等40餘家(jiā)房(fáng)企8年(nián)欠繳土(tǔ)←♥ ♠地(dì)增值稅超3.8萬億元，這(zhè)在當時(shí)引發了(le)社會(huìα♥ α)熱(rè)議(yì)。目前，土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)清繳工(g<®"≈ōng)作(zuò)也(yě)被各地(dì)放('¶fàng)上(shàng)議(yì)事(shì)日(rì)程，下(xià↔£©≤)半年(nián)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)或掀起土(tǔ↓<)地(dì)增值稅“清繳風(fēng)暴”。　　近(jìn)日(✔÷¶rì)，《每日(rì)經濟新聞》記者了(le)解到(d‌§ào)，廣東(dōng)省地(dì)稅局制(zhì)定出台了(α>™le)《廣東(dōng)省地(dì)方稅務局土(tǔ)地(dì)增值稅清算(πβ₹suàn)管理(lǐ)規程》（以下(xià)簡≥×ε‌稱《規程》），就(jiù)清算(suàn)省內(nèi)房(fáng)企的(de)土φΩ(tǔ)地(dì)增值稅提出詳細要(yào)求，文(w≈€ ‍én)件(jiàn)已于7月(yuè)1日(rì∞♠)正式實施。同時(shí)，廈門(mén)修訂版的(de)

分(fēn)類：洽承知(zhī)聲
作(zuò)者：
來(lái)源：
發布時(shí)間(jiān)：2014-07-08 11:15
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詳情

　　去(qù)年(nián)，央視(shì)報(bào)道(dào)稱萬科(kē)α'π≥、華遠(yuǎn)等40餘家(jiā)房(f&®•₩áng)企8年(nián)欠繳土(tǔ)地(dì)增值稅超3.8萬億元，這(zhè)在當時(sh×✘í)引發了(le)社會(huì)熱(rè)議(yì)。目前，土(tǔ)₹σ地(dì)增值稅的(de)清繳工(gōng)作(zuò)也(yě)被各地(dì)放(fàn‌εg)上(shàng)議(yì)事(shì)日(rì)程，下(xià)半年'∞δ•(nián)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)δ©§∞或掀起土(tǔ)地(dì)增值稅“清繳風(fēng)暴”。

　　近(jìn)日(rì)，《每日(rì)經濟新聞》記者了(le)解到(dào)™₽¶♥，廣東(dōng)省地(dì)稅局制(zhì)定出台了(le)✔¶₽《廣東(dōng)省地(dì)方稅務局土(t≥÷ǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)管理(lǐ)規程》（以下(xià)簡稱《規程》），就(jiù)‌₽×‌清算(suàn)省內(nèi)房(fáng)企的(de&$ ♠)土(tǔ)地(dì)增值稅提出詳細要(yào)求，文(wén)件(jiàn)已于7 ¶‌月(yuè)1日(rì)正式實施。同時(shí)，廈門(mé¥∏↕±n)修訂版的(de)土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suà✘ n)辦法也(yě)将于今年(nián)9月(yuè)實施。

　　廣州某地(dì)産公司副總裁表示，新《規程》的(de)實施，将使÷∑↑廣東(dōng)土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)政策更加完善與規範，清算(suàn)效率'π與進度有(yǒu)望提高(gāo)，以往用(yòng)于合理(lǐ)避稅的(de)手≈÷段難以為(wèi)繼。政策對(duì)大(dà)型房(fáng)企而言影(yǐng)響相(xiàn®★g)對(duì)有(yǒu)限，但(dàn®↕&)那(nà)些(xiē)缺乏良好(hǎo)财務≈ ✘‍規劃、依賴土(tǔ)地(dì)升值獲利的(de)中小(©∞"∞xiǎo)型房(fáng)企，将面臨嚴重沖擊。

　　拖延清算(suàn)難再續

　　廣東(dōng)省地(dì)稅局有(yǒu)關負責人(rén)在接受當地(δ±dì)媒體(tǐ)采訪時(shí)介紹，《規程∞ 》出台的(de)目的(de)之一(yī)，就(jiù)是(shì)要(yào)解決稅務機(j∏€₩ī)關和(hé)納稅人(rén)長(cháng)期以來™&(lái)在土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)工(gōng)作α'×(zuò)中存在的(de)程序不(bù)清、ππ↓∞責任不(bù)明(míng)等執法風(fēng)險和(hé)涉稅風↔δ (fēng)險。

　　對(duì)于最為(wèi)敏感的(de)拖延清算(suàn)難題，《規程》提出，隻要∑↓∑≤(yào)納稅人(rén)“已竣工(gōng)驗收（備案）‍α的(de)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發項目，已轉讓的(de)房(fáng)地(dìσ$♠)産建築面積占整個(gè)項目可(kě)售建築面積的(de)比例在85%φ§←Ω以上(shàng)，或該比例雖未超過85%，但(dàn)剩餘的(de)可(kě$∞★↕)售建築面積已經出租或自(zì)用(yòng)的(de)”，或“取得(de)清算(s♠σ'¶uàn)項目最後一(yī)份銷售（預售）許可(kě)證滿三年(nián±×✔)仍未銷售完畢的(de)”，或“主管稅務機(jī)關有(yǒu)根據認為(wèi)納稅人(rénε§)有(yǒu)逃避納稅義務行(xíng)為(wèi)，可(kě)能(néng)造成稅款流✔ 失，經縣以上(shàng)地(dì)方稅務局局長(cháng)批準的(de)”，三者隻要≈₹(yào)符合其中一(yī)個(gè)條件(jiàn)，主管稅務機(jī)關都(dōu)可(k®↑✘ ě)要(yào)求納稅人(rén)進行(xíng)土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)。

　　一(yī)直以來(lái)，我國(guó)土(t↔φǔ)地(dì)增值稅都(dōu)存在征管不(bù)力的(de)現(xià¥✔n)象。按照(zhào)此前執行(xíng)的(de)《土(tǔ)地(dì)增值稅暫行(x$♠≈íng)條例》，土(tǔ)地(dì)增值稅是(★♣φβshì)以土(tǔ)地(dì)和(hé)地(dì)上(shàng)建築物(wù)為(wèi±¥©×)征稅對(duì)象，以增值額為(wèi)稅基，并按照<☆♣(zhào)30%~60%的(de)四級超率累進稅率進行(xíng)征§×•收。按理(lǐ)，如(rú)此高(gāo)的(de)累進稅率，土(tǔ)地(dì)增值¥ 稅理(lǐ)論上(shàng)應該不(bù)會(huì)低(dī)。但(dàn)實際上(¶<δshàng)，2012年(nián)我國(guó)土(tǔ)地(dì)&‍增值稅征收額隻有(yǒu)區(qū)區(¶λqū)2719億元，不(bù)僅遠(yuǎn)少$σγ(shǎo)于土(tǔ)地(dì)出讓收入的(de)2.69萬億元，甚至少€γ$(shǎo)于契稅的(de)2874億元。

　　克而瑞研究中心分(fēn)析師(shī)朱一(yī)鳴表示，土(tǔ)地(dì)增值稅↔π"☆的(de)征收包括預征和(hé)清算(suàn→↑★)。預征的(de)部分(fēn)可(kě)以嚴格執行(xín₩∏∏g)，操作(zuò)沒有(yǒu)難度。而清算(€<suàn)的(de)部分(fēn)，根據以往的(de)法規操作(zuò)較難。一(yī)般情況γ≠δ™下(xià)，主管稅務機(jī)關要(yào)等到(dào)α♠房(fáng)地(dì)産開(kāi)發項目全部竣工(gōng)，并完成銷售的(de)85%• 以上(shàng)才能(néng)進行(xínφ≠♣£g)清算(suàn)，但(dàn)由于房(fáng)地(dì)産開(kāi)發項目是(shì∞§ )滾動開(kāi)發，從(cóng)拿(₽¶♦ ná)地(dì)、開(kāi)發到(dào)‍>©竣工(gōng)一(yī)般要(yào)2~3年(>☆nián)，遇上(shàng)銷售不(bù)利，就(jiù)要(yào)★↔等到(dào)項目取得(de)銷售許可(kě)證滿三年(nián)後才能(néng) ‌‍γ對(duì)之進行(xíng)清算(suàn)。由于認定較困難，會(huì)導緻征收‍♣§不(bù)力，許多(duō)土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)收繳也← (yě)會(huì)不(bù)了(le)了(le)之。

　　上(shàng)述地(dì)産公司副總裁表示，以往開✔βαε(kāi)發商會(huì)選擇自(zì)持部分(fēn)比例的(de)商業(y•<↔↔è)地(dì)産或住宅，使得(de)項目未達到(dào)清算(suππàn)條件(jiàn)從(cóng)而規避最後清算(suàn)，“比₹₽φ≈如(rú)說(shuō)一(yī)個(gè)項目∏σ自(zì)帶的(de)商業(yè)部分(fēn)超過了(le)20≈φ%，就(jiù)算(suàn)住宅産品全部賣完，隻要(yào)開(kāi)$←→ 發商選擇持有(yǒu)這(zhè)部分(fēn)商♦•‌™用(yòng)物(wù)業(yè)不(bù)賣，就(j' iù)達不(bù)到(dào)清算(suàn)條件(j¥"iàn)。

　　但(dàn)如(rú)今《規程》明(míng)★πλ÷确規定剩餘的(de)可(kě)售建築面積已經出租或自(zì)用(y♣ òng)的(de)均要(yào)進行(xíng)土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suà ©α™n)，這(zhè)對(duì)于試圖通(tōng)過自(zì)持←‍物(wù)業(yè)規避清算(suàn)的(de)開(kāi)發商将造成重大(dà)打擊。”

　　廈門(mén)加強增值稅清算(suàn)

　　廈門(mén)地(dì)方稅務局近(jìn)日(rì)也(yě)發★¥•布了(le)《廈門(mén)市(shì)房(fáng)地(d‍ε×ì)産開(kāi)發企業(yè)土(tǔ)地(dì)增值稅清算(s™₩πuàn)管理(lǐ)辦法》征求意見(jiàn)稿，并将于今年(nián)9月(yuè)實γΩ<♣施。

　　征求意見(jiàn)稿較此前有(yǒu)所修訂，其中規定納稅♥£人(rén)開(kāi)發的(de)房(fá♥δε≠ng)地(dì)産項目符合可(kě)清算(suàn)條件(jiàn)且主管稅務機(jī)£±✘關下(xià)發清算(suàn)通(tōng)δ₩知(zhī)書(shū)的(de)，應當在收到(dào)清算(suàn)通(tōng)知(zh γγ∏ī)書(shū)之日(rì)起90日(rì)內(nèi)，到(dào)主管稅務機(£Ω≥jī)關辦理(lǐ)清算(suàn)申報(‍&☆bào)。此次廈門(mén)修訂的(de)土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suàn)新辦法σ‍γ中，并不(bù)涉及稅率調整。

　　根據征求意見(jiàn)稿，已竣工♥∞≥>(gōng)驗收的(de)房(fáng)地(dì)産項目，已轉→÷®↑讓的(de)房(fáng)地(dì)産建 ‌ 築面積占整個(gè)項目可(kě)售建築面積的(de)比例在85%以上(shàng)， ←✘或該比例雖未超過85%，但(dàn)剩餘的(de)可(×$£kě)售建築面積已經出租或自(zì)用(yòng)的(de)；取得(dγ×e)銷售（預售）許可(kě)證滿三年(nián)仍未銷售完畢的(de→♥∞)；納稅人(rén)申請(qǐng)注銷稅務登記但(dàn)未辦理(lǐ)土(tǔ)地>↕(dì)增值稅清算(suàn)手續的(de)等情況，可 '♠(kě)由稅務機(jī)關主動要(yào)求納稅人(rén)辦理(lǐ)清算(suà≠↕n)申報(bào)。

　　中國(guó)政法大(dà)學财稅金(jī★≤n)融法研究所教授施正文(wén)曾表示，土(tǔ)地(dì)增值稅政策1994年±≥(nián)便設立，多(duō)年(nián↔Ω)過後，政策本身(shēn)出了(le)一(yī)些(xiē)漏洞。土(tǔ)地(dì)增值&→♥₽稅實行(xíng)預征清算(suàn)制(zhì)度，即納稅人(rén)≥>β↔在項目竣工(gōng)結算(suàn)前轉讓房(fáng)産取得(de)收入，如(rú)果因成本↑¶确定以及其他(tā)原因無法計(jì)算(suàn)土(tǔ)地(d"✔σ≠ì)增值稅，可(kě)先預提預征，項目全部竣工(gōng)後再進行(xín∑§★g)清算(suàn)。不(bù)過，在實際操作(zuò)中，因清算(suàn)過程涉及環節 ©太多(duō)，不(bù)少(shǎo)項目存在未按時(shí)進行(xíng)清算(s₩∑uàn)問(wèn)題。

　　有(yǒu)業(yè)內(nèi)人(εφrén)士表示，地(dì)方一(yī)直在等國(guó)家(jiā)稅務總局的(de)執行(xí<©ng)細則，希望規範明(míng)确土(tǔ)地(dì)增∑∞值稅預征和(hé)清算(suàn)環節的(de)法規政策，但(dàn>₹)因遲遲未能(néng)出台，各地(dì)醞釀根>₩‍∏據當地(dì)情況出台細則，以彌補土(tǔ≈α∞‍)地(dì)增值稅征收執行(xíng)中存在的(de)政策缺口。

　　中小(xiǎo)房(fáng)企資金(jīn)鏈承壓

　　當下(xià)房(fáng)企的(de)資金(jīn)鏈已愈發緊繃，‍'•此時(shí)加大(dà)土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)清算(suàn)力度，會(huì)♠π否成為(wèi)壓垮房(fáng)企的(de)最後一(yī)根稻草©¥∏(cǎo)？

　　朱一(yī)鳴認為(wèi)，對(duì)于開(kāi β↔ )發商的(de)潛在影(yǐng)響，土(tǔ)地(dì)增'≈值稅預征比清算(suàn)的(de)影(yǐng)響更大¥ ÷γ(dà)。這(zhè)是(shì)因為(wèi)∑♦♣土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)預征時(shí)✔±點在項目投資周期內(nèi)，正是(shì)需要(yào)大(dà)量資金(jīn)投入的(d ♠ε≠e)時(shí)候，如(rú)果嚴格執行(xíng)，會(huì)對(duì)企業™¥(yè)的(de)當期利潤和(hé)現(xiàn)金(jīn)流構成相(xiàn g)當大(dà)的(de)沖擊。但(dàn)清算(suàn)環節主± 要(yào)發生(shēng)在商品房(fáng)交易環節，此時(shí)&✘α¥開(kāi)發商正處于項目回款周期內(nèi)，直接壓力不(bù)是(shì)特别↕ε∏大(dà)。

　　“即便以後嚴格征收，長(cháng)期看(€‌δkàn)對(duì)高(gāo)周轉低(dī)毛利企業(yè $)的(de)影(yǐng)響有(yǒu)↕ ✔限。”朱一(yī)鳴認為(wèi)，應付土(tǔ)地(dì)增值稅是(shì)各企業★ ®(yè)應交未交的(de)稅額，同時(shí)已經計(jì)提并預繳，根據《國(gu&→♥ó)家(jiā)稅務總局關于房(fáng)地(dì)産開(kāi¶★)發企業(yè)土(tǔ)地(dì)增值稅清算(suπ☆↓àn)管理(lǐ)有(yǒu)關問(wèn)題的(de)通(tōng)知(zhī)>δ》的(de)清算(suàn)條件(jiàn)，各企業(yè)已經計(jì)提了(le)土(tǔ)®™ 地(dì)增值稅清算(suàn)準備金(jīn)，并對(duì)該部分(fēn)土(tǔ)地€€↕(dì)增值稅清算(suàn)準備金(jīn)對(duì)所得(de)稅的(de)影(y'÷≠ǐng)響确認了(le)遞延所得(de)稅資産。從(cóng)2012年(ni✘™>£án)企業(yè)應交土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)情況來(lái)看(kàn)，部分• <☆(fēn)企業(yè)應交土(tǔ)地(dì)增值稅>≠↔較高(gāo)，因此在未來(lái)的(de)清算(suàn)上(shàng)将不♣β♦↑(bù)存在問(wèn)題。

　　上(shàng)述地(dì)産公司副總裁也↓©(yě)認為(wèi)，對(duì)于大(dà)多(duō)€™☆數(shù)上(shàng)市(shì)房(fáng)企而σφ言，由于擁有(yǒu)良好(hǎo)的(de₩")财務規劃，已經通(tōng)過合理(lǐ)的(de)稅務安排将土(tǔ)地(dì)♠•♣£增值稅分(fēn)攤到(dào)項目開(kāi)發的(de)每一(yī)個(gè ¶)環節，清算(suàn)環節的(de)财務壓力并不(bù)大(dà)，加上(shàng)這≤ε(zhè)些(xiē)公司已經作(zuò)出足夠的(de)計(jì)提，這(z∑♦hè)次收緊對(duì)于主流房(fánλ₹φΩg)企的(de)影(yǐng)響相(xiàng)當有(yǒu)限。

　　“此外(wài)，土(tǔ)地(dì)增值稅征收額度與地(dì)價成本有(yǒu)直接關系，£ ↑∏不(bù)少(shǎo)中小(xiǎo)型房(fáng)企由于傾向于采用(yòng✘♥")‘低(dī)周轉、慢(màn)開(kāi)發、高(gāo)毛利’戰略，拿(ná•↔)地(dì)較早地(dì)價成本較低(dī)，征收力度自(zì)然更強，如(rú)果沒有(yǒu)§•÷♣合理(lǐ)的(de)财務規劃，一(yī)旦嚴格清算(suàn)←↑要(yào)麽項目虧損，要(yào)麽直接拖↕‍₹©垮企業(yè)。”上(shàng)述人(ré♥÷n)士說(shuō)。

　　但(dàn)本次清算(suàn)執行(∏§↔xíng)力度多(duō)大(dà)仍不(bù)得(de)而知(zhī)。朱←≈±σ一(yī)鳴坦言，土(tǔ)地(dì)增值稅處于尴尬境地(d♦ ↔₹ì)——不(bù)能(néng)不(bù)征，否則就(jiù)缺少(shǎo)了(le)一(yī¥ε∏)個(gè)房(fáng)地(dì)産調控的(de)有(yǒuβσ→)效手段；但(dàn)如(rú)果嚴格征收，勢必加重企業(yè)負擔，對(d→Ω uì)行(xíng)業(yè)發展不(bù)利，對(duì)房(fáng)價抑∑∏€‌制(zhì)會(huì)起到(dào)适得(de)其反的(de)效果，因此地(dì)方&™φ‍政府的(de)态度一(yī)直相(xiàng)當審慎。

上(shàng)一(yī)個(gè): 【分(fēn)析】分(fēn)析房(fáng)地↕¥₹(dì)産與經濟發展關系不(bù)能(néng≈ ®)因果倒置

下(xià)一(yī)個(gè): 【通(tōng)知(zhī)】三部委通(tōng)✘∑→知(zhī)要(yào)求做(zuò)好(hǎo↔)2014年(nián)農(nóng)村(c↓σūn)危房(fáng)改造工(gōng)作(zuò)

上(shàng)一(yī)個(gè): 【分(fēn)析】分(fēn)析房(fáng)地(dì)産與經濟發展關'✔系不(bù)能(néng)因果倒置

下(xià)一(yī)個(gè): 【通(tōng)知(zhī)】三部委通(tōng)知(zhī)要(yào)求做(zuò)好(hσ'™ǎo)2014年(nián)農(nóng)村(cūn≠★×)危房(fáng)改造工(gōng)作(zuò)